【主持人】

“察民情、听民意、解民忧”。朋友们，大家好！您现在收听、收看的是由保山市人民政府主办、市融媒体中心承办的融媒体直播访谈节目——《保山阳光政务》，我是主持人奕璇，今天来到我们《保山阳光政务》直播间的是：保山市住房和城乡建设局的嘉宾们，让我们一起来认识一下。

【黄局长】

主持人好！各位观众、听众、网友们,大家好！我是市住房和城乡建设局党组书记、局长黄晓东，非常高兴通过“保山阳光政务”在线访谈这个平台与大家沟通交流。借此机会，我对长期以来关心、支持住房城乡建设工作的各位观众和听众表示感谢！ 同时，也欢迎大家对我们的工作提出您宝贵的意见和建议。 今天和我一起参与节目的，还有建筑业管理科科长（兼总工程师）周杨、城市建设科科长胡俊杰，欢迎大家对我们的工作提出您宝贵的意见和建议。

【主持人】

欢迎各位嘉宾的到来，同时，五县（市、区）住房城乡建设部门的有关同志，也在线收听、收看节目，并做好了回复大家咨询的准备，欢迎您参与到节目当中。本期节目，市政府网站、调频FM98.7保山广播电视台综合广播、“保山广播电视台”微信公众号同步直播。保山广播电视台科教频道也将在下周一11：00为您重播，您在收听、收看节目的同时，还可参与节目实时互动，直播热线：3037987、3038987，也可手机搜索“保山广播电视台”微信公众号，进入屏幕右下方的“看直播”，在评论区发表您的观点，参与问政。

【主持人】

欢迎进入今天的“政策解读”，今天我们的上线主题是“建设高品质住宅，完善城市配套设施，提升城市服务功能”。之所以设置这个主题，主要是想采用“小切口”方式入手，即通过聚焦具体的事件或问题来挖掘其中隐藏的难点、热点问题，从而提供实用的“大服务”，回应听众关切，满足听众的广泛需求。今天我们的节目也将围绕“建筑绿色节能、智能化和人性化设计，提升交通、教育、医疗等设施，建设完整社区，提升物业管理服务水平，优化停车设施管理”等方面群众关心关注的热点、难点问题，在线解答听众提问，听取意见建议，回应关切。

【主持人】

今天上线节目的嘉宾，将给大家带来国家最新房地产政策，接下来就请今天上线的嘉宾给大家介绍一下，都有那些改变？

【黄局长】

今年4月30日以来，国家通过5个重要会议对房地产市场进行研究和安排部署，从税收、金融等方面不断推出新政策，保山市也顺势而为，按照“因城施策”的要求，从公积金、首套房认定等方面出台相应措施，全面促进保山房地产市场平稳健康发展。政策一：国家最新房地产政策税收方面：自2024年12月1日起，对购买家庭第一套和第二套住房的，只要面积不超过140平方米的，统一按购房款1%的税率缴纳契税，面积为140平方米以上的，首套住房按购房款1.5%的税率征收契税、二套住房按购房款2%的税率征收契税。例如：您购买的140平方米以内的住房，无论是第一套还是第二套，按房价为100万计算，原来需按1.5%的税率缴纳契税，需缴纳1.5万元，12月1日后只需缴纳1万元。140平方米以上的首套住宅，原来需按照2%的税率征收契税，同样按100万元计算，原来需缴纳2万元契税，12月1日后只需缴纳1.5万元。如果是第二套住宅以前税率为3%，需缴纳契税3万元，12月1日后税率为2%，仅需缴纳契税2万元。显著降低了住房交易的成本。按照国家取消普通住宅和非普通住宅的标准的规定，对个人销售已取得不动产证2年以上（含2年）住房一律免征增值税。例如：在之前住房增值税征免年限为5年，大家想出售房子但办理不动产权证不满5年的，房子以总价100万元出售，那么大家应缴的增值税（税率为5.6%），就是100万*5.6%=5.6万元，现在将住房增值税征免年限从5年调整为2年。个人将已取得不动产权证2年以上（含2年）的住房对外销售的，就不用缴纳增值税，极大的减轻了群众的负担。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。例如：2024年1月1日至2025年12月31日期间，您出售了一套住房，转让金额为100万元，扣除房屋原值80万元，缴纳个人所得税4万元。期间，您同一城市重新购买了一套住房。分两种情况：若新购住房金额为300万元，由于新购住房金额大于现住房转让金额，您可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若新购住房金额为80万元，则可申请的退税金额为3.2万(0.8*4=3.2)。金融政策方面：自2024年10月12日起，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。例如：若一个家庭认购一套100万总价的住房，过去首套房首付比例为20%，二套房首付比例最低为30%，购房人需要筹集20至30万元的首付款，首付款较高，现在降低为15万，直接减少了购房家庭的资金压力。取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化，由各金融机构统一进行利率调整。例如：前段时间大家可能都看到新闻存量贷款利率下调了，9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，截至上半年，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。根据倡议，存量房贷利率批量调整后将降至约3.55%，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。政策二:保山出台的房地产政策个人住房贷款中住房套数认定标准：自2024年3月13日将个人住房贷款中套数认定标准调整为，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在街道（乡镇）行政区域下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。例如：您原来在城北奥新小区（永昌街道）已有一套住宅，在2024年3月13日前，您需要到青阳片区（永盛街道）或青华海片区（青华街道）新购一套住房，那么需按照二套房执行房贷利率，3月13日后您到青阳片区新购住宅就可以按首套房执行房贷利率，利率相差0.475个百分点，以100万元30年期限的按揭贷款为例，30年共计可节约14.25万元贷款利息。住房公积金方面：夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为80万元；单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元。在保山市购买首套自住房且满足住房公积金贷款条件的，生育二孩、三孩及以上家庭最高贷款额度分别上浮20%和30%。例如，您有两个孩子，夫妻双方正常缴存住房公积金的利用住房公积金贷款购房首套住房，最高贷款额度可以增加至96万元，您有3个及以上孩子最高贷款额度可以增加至104万元。保山市住房公积金缴存人及配偶在保山市购买新建商品住房，可以申请提取个人公积金账户内资金用于支付购房首付款或全额购房款。购买现房的，在取得现房销售合同备案后可以向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。例如：自2024年9月1日起，您新购100万元房价的住房，以前你需至少自筹15万元的首付款款后才能办理住房按揭贷款，假设你公积金账户内有15万元余额，就可以申请直接用公积金支付首付款，无需在通过其他渠道筹钱。已办理商业银行个人住房按揭贷款的，可按月提取住房公积金偿还个人住房贷款，当月提取额度不得超过上一期偿还商贷本息合计额。例如，您原来已办理了商业银行住房按揭贷款，每月需要偿还2000元贷款本息，自2023年8月1日起，您可以从您住房公积金账户中每月提取不超过2000元的资金偿还商业银行住房按揭贷款，可以有效缓解您还款压力。政策三：保山市拟出台政策目前正在研究《房地产止跌回稳系列政策》，现简要向大家介绍2条关于开发“好房子”的措施。一是在满足国家规范的基础上适当优化规划条件中建筑密度、绿地率等指标控制要求，引导保山房地产开发企业建设小规模、高品质、低容积率的改善性住房小区。优化房地产项目计容要求，优化商品住房项目阳台计容比例等规则，增加住房得房率，建设群众满意的好房子；二是围绕“温泉康养旅居”产品供给切实做好“好房子、好小区”温泉配套建设，例如中心城区周边金鸡、保山产业园区等，充分利用其丰富的温泉资源，向中心城市待开发楼盘进行输送，打造身心和谐统一的居住体验，使购房者不用再到腾冲、昌宁等温泉开发地就能在家享受温泉。

【主持人】

接下来，进入今天的热点调查。

【热点调查一】

记者在保山各个小区走访发现，目前物业管理服务与物业服务费收取之间，群众还是反映一些收费与管理服务不匹配的情况，部分业主认为物业服务价格偏高，物业服务跟不上，不知道主管部门如何看待这些事？

【周科长】

物业服务质价不符的情况可以说是目前全国物业领域最突出，也是广大业主反映最集中的问题之一。关于物业管理服务与收费不匹配的问题，这通常是由于双方签订的物业服务的合同定价与服务质量之间存在差异导致的。最直接有效的方式就是成立业主委员会，通过业主委员会与物业企业进行收费和服务质量的协商，如达不成一致，业主委员会也可以选择自行管理或者重新聘请新的物业服务企业。重点是要关注以下几点：一是查看物业服务合同。重要的是仔细查看与物业公司签订的物业服务合同，了解其中明确规定的服务内容和质量标准。如果服务的质量未能达到合同标准，这可能是一个违约行为，业委会和业主可以通过合同条款与物业公司进行交涉。二是与物业沟通。业委会和业主可以尝试与物业公司进行沟通，以书面或面对面的形式提出对服务质量的不满以及费用过高的问题，并要求其改进服务或调整费用。三是向相关部门投诉。如果问题依然无法得到解决，涉及价格问题可以向当地的市场监管部门进行反映，涉及物业企业违法违规问题可以向当地房地产管理部门进行反映。这些部门可以牵头联合相关部门对物业公司的不当行为进行调查，并采取必要的措施。四是考虑法律途径。如果物业公司存在明显的违约行为，且问题长期得不到解决，可以咨询律师并通过法律途径来维护自身权益。

【热点调查二】

记者调查发现，近年来，保山中心城市的建设日新月异，特别是市政道路的建设给市民带来很多方便，但是部门路段的建设还是存在一些停滞的问题，比如拱北路仍然在围着围挡，群众都想知道像这样的这条大通道什么时候能够开通？

【胡科长】

拱北路道路工程规划定位为保山中心城市北部新城区东西向主干市政路网之一，道路西起保山火车站站前广场，向东经永昌路、跨东河桥连接河图集镇至东城区规划腾冲路止，道路全长约8.3公里，道路红线宽60米。目前已通车段为火车站站前至兰城路，长约1.2公里，于2016年全面建成通车。记者调查提出的为拱北路（兰城路—永昌路）段，该路段长约1.1公里，因资金、周边配套开发等因素影响，2022年停工，为提高火车站通行效率、方便群众出行，该路段于2024年5月份复工，目前已完成兰城路、永昌路交叉口排水管道接驳、路面恢复等工程，正在组织实施路灯及交通信号灯安装、绿化等附属工程，计划2024年底建成通车。

【热点调查三】

近期很多市民也发现了，我市的市政道路很多地方又进行了开挖建设，相关工作人员对中心城市老旧小区污水排水管网进行了改造，目前还有些地方还未完工，市民朋友都很好奇，路面时不时还有开挖、围挡的情况是要什么时候结束，路面才能恢复？

【胡科长】

为推动东河治理，2022年以来，市区住建部门先后组织实施了56条市政道路雨污管网建设改造47公里、227个城市板块雨污管网建设改造173公里，完成错漏接点改造2000余个，中心城区污水集中收集率从2021年的28%提高到目前的71%，顺利完成东河治理阶段性目标，城市水环境极大改善。为持续巩固治理成效，目前正在组织实施保岫路、学府路、兰城路等20余条市政道路清淤检测及管网修复工程，进一步整治管网破损、错接等问题，整治工程从全面治理转入点状整治，通过查缺补漏，不断提高污水治理效能。排查整治工作将持续开展，同时下步将重点组织开展燃气、供水老化管网更新改造工作，部分路段、小区内部实施改造会影响市民出行，我们将在保证质量安全的前提下，尽量缩短施工工期，及时恢复道路通行，望广大市民朋友给予支持和谅解。

【网友留言】

菜市场建立超市是否合法 ？

【胡科长】

这个主要是为了满足周边群众的基本需要，超市也是服务便民的基本设施，这个角度出发，也是满足要求的，当然也要看房屋使用的性质。

【主持人】

过去一年，市住房城乡建设局在大家的关心之下，房地产平稳健康发展及城乡建设领域工作取得了一定的成绩，突出表现在烂尾楼整治销号、垃圾分类、龙陵县镇村垃圾治理经验在住建部召开的座谈会上交流、老旧小区改造获评2件全省典型案例、绿美城市、绿美社区成效明显等方面。但是，在看到成绩的同时，工作肯定还是有一些做的不到位的地方，请问，目前市住房城乡建设局还存在一些什么问题？

【黄局长】

我们的工作在城市污水处理、项目建设等方面还存在一些问题，例如：1.城市污水治理方面。污水处理厂进水浓度偏低，部分老旧管道年久失修，管道破损、渗漏以及管网错接混接等不同程度存在，管道日常清淤、修缮等维护不足。全市7座城市污水处理厂均达到一级A排放标准，处理能力18.5万立方米/天，但进水浓度总体偏低，与国家和省要求仍有差距。分析原因，主要是一是设施历史欠账大。合流制管网长期未能得到系统有效地改造，导致大量雨水、地下水、河道水通过合流管进入处理厂。二是排水系统不完善。排水户—市政道路污水管—污水厂封闭的污水系统未全面建成，管道缺陷、污水外渗、外水入渗现象较为普遍。三是长效机制不健全。全市污水排入排水管网许可管理仍处于起步阶段，源头监管有差距。信息化监管能力薄弱，缺乏日常监管手段。管护资金缺口大，对管网日常维护不到位。2.乡镇镇区污水治理方面。部分县（市、区）乡镇镇区生活污水处理设施覆盖率未达省级目标。截止2024年11月底，腾冲市、昌宁县乡镇镇区生活污水处理设施覆盖率分别为64.71%、58.33%，未完成省级要求75%的目标任务。因为中央和省级对资金支持力度不足，市、县两级财政困难，建设项目难以推进，导致处理设施尚未建成。

【主持人】

针对当前存在的短板，下来该如何做呢？

【黄局长】

我们将从以下几个方面来重点消化解决：城市污水治理方面，一是全面对照各级反馈问题整改目标和时限，加快落实问题整改措施，全力压实责任，确保各项问题在整改时限内完成整改工作。二是围绕收集率和进水浓度双提升工作目标，重点加强溯源排查，消除污水直排口和管网空白区。加快城中村、老旧城区、城乡结合部等生活污水收集管网建设，消除污水管网空白区，推进管网混接错接改造、雨污分流改造、暗涵截污系统治理，加速工程项目建设，推动工程及早完工发挥效益。三是深入推动实施排污许可管理，进一步压实部门、排水主体、管网运维等各方责任，进一步建立完善动态监管机制。乡镇镇区污水治理方面，要切实履行市级行业主管部门职责，锚定目标任务不放松，持续推进乡镇镇区生活污水设施建设。一是会同发改、财政、生态环境、农业农村等部门，密切关注中央和省级项目资金投资导向，继续跟踪国开行关于推进开发性金融支持县域生活垃圾污水处理设施建设政策动态，以乡村振兴战略实施为契机，指导县级住建部门从建制镇入手编制建设方案，加大向上争取资金力度。二是根据年度目标任务，市住房城乡建设局将积极报告市政府对接市财政，并全力争取一批市级财政专项资金和乡村振兴衔接资金，采用以奖代补方式，用于支持和解决各县（市、区）在污水设施建设、运维管理方面存在的短板弱项问题，市住房城乡建设局将同步加强技术指导和督促，确保取得新突破。

【网友留言】

我想咨询一下成立业主委员会的条件和程序。

【周科长】

一、成立条件。物业情况符合要求，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上且使用超过一年。二、成立程序。首先是提出申请，向物业所在地街道办事处提出成立业主委员会申请。其次是成立筹备小组，街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，并指导小区成立业主委员会筹备小组。筹备小组需收集全体业主名单，并拟定《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。然后召开大会选举委员，筹备小组组织业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并召开业主大会或业主代表大会进行选举。最后申请登记业主委员会，自产生之日起15日内，持相关文件向所在县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。

【网友留言】

我想咨询一下签订商品房销售合同时应重点关注的事项。

【周科长】

在签订商品房销售合同时，有几个关键的注意事项需要特别关注：一是开发商及项目信息，确保开发商具有合法的营业执照和房地产开发资质。检查开发商是否持有《商品房预售许可证》，这是商品房销售行为的合法依据。如果购买的是现房，要检查开发商是否有住房城乡建设部门批准现房销售的批复。二是商品房的基本状况，仔细阅读合同，了解商品房的具体信息，确认房屋和土地是否存在抵押、查封等情况，避免购买存在权利瑕疵的房产。三是商品房价款及支付方式，明确房款的支付方式和周期，以及无法贷款时的处理方式，同时要确保购房款（包括定金、首付款等）打入《商品房预售许可证》预售资金监管账户，以保障资金安全。四是交付条件与交付手续，明确房屋的交付条件和交付手续，包括验房方式等，了解并确认房屋配套设施（如学校、物业用房、车库）等情况。五是面积差异处理方式，若合同约定了面积差异的处理方式，应明确超过合理误差范围时的处理方法。六是规划设计变更，了解开发商在合同中是否承诺了规划设计的变更告知义务，以及变更对房屋质量和使用功能的影响。七是商品房质量及保修责任，明确房屋的质量标准和保修期限，以及保修责任的具体起算时间。八是其他事项，如注意合同中关于争议解决方式的条款，选择合适的争议解决机制。如前期物业费收费标准及开始收取时间等。总之签署合同前，应建议逐一核对合同约定条款，并与开发商协商解决合同中的模糊条款，以确保自身权益得到充分保护。

【网友留言】

小区只有物业管理委员会的3个代表与物业签物业服务合同，合法吗？

【周科长】

这个要看前置条件，如果是合法合规成立的业主委员会成员，就合法。否则，就不合法。

【网友留言】

我想咨询一下如何申请使用住宅专项维修资金？

【周科长】

住宅专项维修资金适用范围：主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，电梯故障、消防设施重大隐患、楼体外立面脱落等危及房屋安全和人身安全的情况。正常使用需获得2/3以上的业主书面同意。使用程序：一是查看现场，物业服务企业、业主代表（业委会）及有关部门共同到现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。二是拟定使用方案并公示，现场查看后认为符合资金使用情形的，申请人可邀请维保单位或维修单位制作工程报价单，再根据维修和更新改造项目拟定使用方案。使用方案应包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围等。三是征求业主意见并公示，经列支范围内2/3以上的业主表决通过后，将结果以书面形式在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示。四是组织实施使用，公示期间没有意见的，由申请人代表业主与维修单位签订维修工程合同，并组织实施。五是项目竣工验收，物业服务企业，相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。六是拨付资金：申请人持有关材料到住房城乡建设部门申请列支住宅专项维修资金。

【主持人】

好的，感谢各位嘉宾的介绍。通过今天的节目，也让我们更深入的了解到市住房和城乡建设局过去一年来所做的一些工作，节目的最后，请黄晓东局长局长代表市住房城乡建设局，向全市人民作出公开承诺。

【黄局长】

全市住房城乡建设系统将持续关注群众关心的热点难点问题，深入学习宣传贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，锚定“3815”战略发展目标，对照国家、省住房城乡建设工作要求，坚定不移践行“三法”“三化”，“一盘棋”统筹推进各项工作，努力推动从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区，持续提升城市设施韧性、管理韧性、空间韧性，打造宜居韧性智慧城市。也请大家对住房城乡建设工作多提宝贵意见，谢谢大家！

【主持人】

再次感谢今天走进直播间的各位嘉宾和参与节目的朋友。如果您还有什么意见或建议，可继续拨打热线电话3037987、3038987进行反映。 节目的最后，主持志媛、奕璇代表节目编导杨宇葳、监制李京，感谢您的收听、收看！ 下期《保山阳光政务》节目的播出时间是明年1月8日，上线单位是保山市生态环境局，欢迎大家通过热线电话3037987、3038987说出您的问题、意见或建议，我们下期节目时间，再会。