各县（市、区）住房和城乡建设局：

为进一步加强商品房预售资金监督管理，防范房地产市场风险，保障购房人合法权益，根据《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（云建房〔2021〕128号），结合本市实际，现就加强全市商品房预售资金监管工作的有关事项通知如下：

一、预售资金监管范围

（一）本市行政区域内申请预售许可的商品房、限价商品房、经济适用住房项目，其预售资金的缴存、支出、使用及监督管理，均按本通知执行。

（二）市级和各县（市、区）住房城乡建设部门是商品房预售资金监管的主管部门（以下简称“监管部门”），监管部门对商品房预售资金实行下列监管：

1.监督预售人和受托银行履行监管协议；

2.对商品房预售资金使用计划实施备案管理；

3.对预售资金的支取实施监督管理；

4.建立房地产开发、施工、监理等单位的诚信档案，并定期公示；

5.受理商品房预售资金缴存、使用中的违法违规行为的投诉。

（三）保山市住房和城乡建设局、中国人民银行保山市中心支行、中国银行保险监督管理委员会保山监管分局共同制定保山市商品房预售资金监管措施，并建立监管工作联动机制。

（四）开立商品房预售资金监管专用账户的银行，应当根据本通知规定，认真履行监管协议，积极做好金融服务工作，负责对下列商品房预售资金的缴存、支出等事项进行日常监控：

1.按本通知要求及时开立商品房预售资金监管专用账户；

2.审核预售人预售资金支取凭证，对不符合条件的不予支取、划转预售资金；

3.对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报；

4.将商品房预售资金监管专用账户情况及预售资金的缴存、支取相关凭证报监管部门备案。

（五）通知所称商品房预售资金，是指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后，竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房资金（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

通知所称监管银行，是指与预售人签订商品房预售资金监管协议、开立预售资金监管专用账户的银行。

通知所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

通知所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

（六）商品房预售资金监管自项目核发商品房预售许可证开始，至项目工程竣工验收备案后终止。

二、监管协议签订与账户开立

（一）房地产开发企业申请办理商品房预售许可前，应依据本通知和发改部门的投资项目备案证在按揭业务银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管部门、监管银行共同签订《保山市商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”），监管协议应包括以下主要内容：

1.预售人的名称、地址；

2.监管项目的名称、坐落位置；

3.监管专用账户名称、账号；

4.监管项目范围；

5.监管资金使用计划；

6.新建商品房预售资金的缴存、支出、使用方式；

7.违约责任；

8.争议解决方式。

监管协议一式四份，监管部门、预售人、监管银行、监理单位各执一份。

（二）房地产开发企业在申请办理商品房预售许可时，应提交监管协议，并在商品房预售方案中注明预售资金监管专用账户，否则不予颁发《商品房预售许可证明》。

（三）项目预售过程中，预售资金监管专用账户不得变更。

（四）房地产开发企业预售商品房时，应在《商品房买卖合同（预售）》中注明预售资金监管专用账户的开户银行、账号及缴款方式、时间、金额等信息，并书面告知购房人按合同约定将首付款、分期付款等房价款全部存入监管账户，预售人依据监管银行出具的交款凭证为购房人开具购房专用发票，房地产开发企业不得在预售资金监管专用账户外收存预售款。

（五）市级、县（市、区）监管部门在公示商品房预售许可时，应当将预售资金监管专用账户一并公示。

（六）开发企业在取得《商品房预售许可证明》后，应当将预售资金监管专用账户在商品房销售场所予以公示。

三、监管方式及预售款中重点监管资金总额的确定

（一）预售人应按期向监管部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售资金缴存、支出对账单。监管部门应对各建设项目的商品房预售资金入账情况、建设工程进度和预售资金使用情况进行监管。监管方式依托商品房网签备案信息系统，采取线上监管结合线下管理的方式进行，主要监管以覆盖工程建设的重点监管资金，其余预售资金为非重点监管资金，重点监管资金的使用需严格按照工程建设进度分期申请使用，非重点监管资金可由房地产开发企业按照监管协议自主合法使用。项目实行风险预警机制管理，从低到高分为绿色、黄色、红色三个等级，绿色为正常，黄色为预售资金不能覆盖工程建设的情况，监管部门须实时介入、监管银行应积极配合采取必要的措施防止房地产企业挪用预售资金用于非项目建设支出情况发生，红色为项目发生重大风险如项目停工、重大债务纠纷，拖欠工程款等情况，监管部门和监管银行可采取必要的措施对预售资金监管专用账户进行管控。

（二）为确保预售资金用于商品房项目工程建设，保证建设工程竣工交付，每个项目设定重点监管资金总额，为覆盖项目工程建设费用（包括项目所需的建筑施工、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用），重点监管资金总额的设定标准为工程造价及相应配套费用总和，低层住宅及多层住宅（不含地下室）按照2500元/㎡计算；高层住宅及多层住宅（含地下室）按照3000元/㎡计算，面积按预售审批面积核定(标准三年进行一次调整)。

四、预售资金入账

（一）预售人应在《商品房买卖合同（预售）》中明确购房人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号，购房人持预售人开具的预售资金监管专用账户缴款单直接到监管银行缴款或直接转账至监管账户，预售人不得自行收存预售资金。

（二）监管银行要做好首付款资金来源审查，首付资金应一次性足额存入预售资金监管专用账户，开发企业不得向购房人垫付或首付款分期，购房人也不得使用信用卡透支资金或“经营贷”、“消费贷”等购房融资方式支付购房款。原则上不得使用现金支付购房款。如确需使用现金支付方式，当日现金交易单笔或者累计达到人民币5万元以上的，应当在交易发生之日起5个工作日内，向当地反洗钱监管部门或中国反洗钱监测分析中心报告大额交易报告。

（三）购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在发放贷款后5个工作日内划入监管银行预售资金监管专用账户。

（四）预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房发票。预售人申请办理《商品房买卖合同（预售）》备案时，应当提供购房人将购房款存入监管银行预售资金监管专用账户的缴款凭证。

五、预售资金使用

（一）在监管项目竣工验收备案前，预售资金监管专用账户中的资金只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款，预售人可在预售资金中提取5—10%办公和管理支出，但应在支取后及时向监管部门备案。

（二）开发企业申请使用商品房预售监管资金时，应当向监管银行提交下列证明材料：

1.商品房预售监管资金使用申请；

2.用款计划；

3.用于支付工程款的，提供施工监理单位出具施工进度证明和施工单位的用款申请；

4.用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

5.用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知；

6.用于归还银行贷款的，应提交借款合同；

7.应当提供的其他材料。

完成商品房项目竣工验收备案的，应当提交其证明材料。

（三）使用商品房预售资金应按下列程序办理：

1.预售人应持证明材料向监管银行提出申请；

2.触发预警机制，由监管部门实施介入监管的项目，预售人在申请使用重点监管资金时，监管部门应在2个工作日内，对符合条件的出具《商品房预售资金拨付通知书》；

3.监管银行凭《商品房预售资金拨付通知书》，为预售人办理预售资金拨付手续。

（四）开发企业应当按照商品房项目的工程建设进度，分期申请使用重点监管资金：

1.取得预售许可证明并开始销售满一个月，预售资金按照网签合同备案信息全部进入账户，首次可申请使用重点监管资金总额的30%；

2.达到主体结构封顶的，可申请使用重点监管资金总额的60%；

3.达到工程质量竣工验收的，可申请使用重点监管资金总额的80%；

4.项目竣工验收备案的，可申请使用重点监管资金总额的90%；

5.预售商品房完成竣工验收备案后，且已售房屋维修资金全额缴存的，可使申请解除预售资金监管专用账户、监管协议。

（五）进入预售资金监管专用账户的预售资金数额超过监管部门确定的重点监管资金总额后，房地产开发企业可以向监管银行申请提取超出部分资金，优先用于工程建设。

（六）其他款项已用于支付相应项目工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售资金监管专用账户中相应重点监管资金，并按照资金使用计划予以相应调用。

（七）购房人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的，开发企业应当在解除《商品房买卖合同（预售）》2个工作日内向监管部门申请解除退房房款部分的监管。

（八）监管部门应当自收到解除退房房款申请之日起5个工作日内完成审核，并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。

（九）有下列情形之一的，监管部门应书面通知监管银行暂停拨付预售资金监管专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督预售资金监管专用账户内资金的使用：

1.房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

2.预售项目存在严重质量问题的；

3.因非不可抗力因素导致预售项目未按期交付使用的；

4.监管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

5.其他违反商品房预售资金监管的行为。

（十）商品房建设项目竣工验收备案后,达到接触预售资金监管专用账户条件的，房地产开发企业可向监管部门出具相关证明文件申请解除预售资金监管，房地产开发企业应持监管部门出具的相关证明文件向银行申请注销预售资金监管专用账户, 监管银行在与预售人办理结算手续后, 注销其预售资金监管专用账户。开发企业应及时将监控银行注销账户的证明报监管部门。

六、法律责任

（一）房地产开发企业存在购房款未进入或未全额进入预售资金监管专用账户、收取其他名目款项，逃避或变相逃避监管，提供虚假证明材料等行为的，由监管部门责令限期整改，并按照监管协议的约定暂停其监管资金拨付。逾期不改正或整改不到位的，暂停该项目的预售许可或商品房网签备案，并记入房地产开发企业信用档案。

（二）对监管银行未按商品预售资金监管协议履行监管职责的，监管部门应通报监管银行上级主管部门，由监管银行上级主管部门责任整改，情节严重的，依法承担法律责任。整改期间，监管部门暂停其承接新的商品房预售资金监管业务；情节严重的，监管部门可将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位，暂停或终止作为商品房预售资金监管的合作单位。

（三）施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，致使预售人超前超额支取商品房预售资金，造成工程无法按期竣工的，应当和开发单位承担连带责任，由监管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

七、附则

自2021年10月15日起，新申请办理《商品房预售许可证明》的房地产开发项目，对预售资金的监管按本通知执行。已办理《商品房预售许可证明》但未竣工项目的预售资金监管，参照本通知执行。未尽事宜由保山市住房和城乡建设局负责解释。

附件：1.保山市商品房预售资金监管协议

2.保山市预售资金使用申请表

3.保山市商品房预售资金拨付审批表

4.保山市商品房预售资金拨付通知书

5.保山市商品房预售资金解除监管申请表

          保山市住房和城乡建设局                             中国人民银行保山市中心支行

                                             中国银行保险监督管理委员会保山监管分局  

                                                                      2021年9月24日