各县（市、区）人民政府，市直各委、办、局：

《保山市物业管理实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

                              保山市人民政府办公室

                                 2025年4月28日

（此件公开发布）

保山市物业管理实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业服务人合法权益，保障物业合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《云南省物业管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、行政法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法；非住宅物业管理可参照执行，法律、法规另有规定的从其规定。

本办法所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。

第三条  物业服务人应当具备为业主提供物业管理专业服务的能力，在物业管理区域设立独立核算的服务机构，物业服务企业在取得营业执照后应到县级住房城乡建设行政主管部门报备主要负责人姓名及联系方式，接受县级住房城乡建设行政主管部门的指导和监督。

第四条  物业管理遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，县级人民政府应将物业管理纳入社会基层治理体系。建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

第五条  县级人民政府应加强对物业管理工作的组织领导，按照属地管理原则组织辖区内乡（镇）人民政府、街道办事处和有关部门，建立综合协调机制，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题，促进物业管理发展与和谐社区建设。

第六条  市住房城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、管理和指导工作，履行下列职责：

（一）制定并组织实施本市物业服务行业相关政策，定期评估政策实施效果，结合行业发展修订完善政策；

（二）指导和监督县级住房城乡建设行政主管部门开展辖区内物业管理的相关工作；

（三）指导和监督县级住房城乡建设行政主管部门开展辖区内住宅专项维修资金的管理；

（四）建立完善全市物业管理信用评价体系以及行业培训体系，指导房地产行业协会制定和实施自律性规范；

（五）物业管理方面的其他职责。

第七条  县级住房城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督、管理和指导工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；

（二）负责物业服务人的信用管理，对物业服务人进行信用评价和等级评定；

（三）监督管理物业管理的招投标活动；监督物业服务人履行物业合同；

（四）负责住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（五）指导和监督物业承接查验有关工作；

（六）指导乡（镇）人民政府、街道办事处开展与物业管理的相关工作；

（七）县级住房城乡建设行政主管部门应当根据云南省物业服务企业信用评价管理相关规定，对物业服务企业进行信用评价和等级评定，加大行业数据共享力度，强化信用结果运用，依法公布企业诚信信息和不良信用记录，促进物业行业健康发展；

（八）物业管理方面的其他职责。

第八条  市、县两级发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、交通运输、卫生健康、应急管理、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等相关部门按照各自职责，做好物业管理活动的有关监督管理工作。

第九条  乡（镇）人民政府、街道办事处履行以下属地管理职责：

（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

（三）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，指导物业管理委员会相关工作；

（四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务；协助开展行政区域内物业服务人信用信息的采集和核查工作；

（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

（七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持；

（八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；

（九）物业管理方面的其他职责。

第十条  村（居）民委员会依法协助乡（镇）人民政府、街道办事处并在其指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；指导和监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。

第十一条  保山市房地产业协会、物业专业委员会依法制定和组织实施自律性规范，配合推进物业服务行业信用体系建设，完善物业服务企业信用评价结果的运用；在市住房城乡建设行政主管部门的指导下组织业务培训。

第二章  物业管理区域以及共用设施设备

第十二条  物业管理区域的划分应当以建设项目用地红线范围为基础，遵循规划为先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，并综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素，做到服务便利、资源共享。

第十三条  新开发的建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照规划指标执行。物业服务用房的面积、位置应该在规划方案、房屋买卖合同中载明。

已投入使用但是未按审批的规划方案配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由乡（镇）人民政府、街道办事处统筹研究解决。

建筑区划内，属于城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第十四条  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

第十五条  未经业主同意，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。法律、法规另有规定的除外。

第十六条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第三章  前期物业

第十七条  建设单位应当在取得预售许可证或现房销售批复前，以招投标方式确定前期物业服务人，并与前期物业服务人签订前期物业服务合同。

第十八条  建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务人后，30日内到物业服务区域所在地的县级住房城乡建设行政主管部门进行备案；投标人少于3个、招投标失败2次以上的或住宅规模较小（总建筑面积不足2万平方米的住宅小区）的，应当经物业所在地县级住房城乡建设行政主管部门批准后，采用协议方式选聘前期物业服务人。

第十九条  前期物业服务人应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同、营业执照、拟派驻物业服务项目负责人名册向物业所在地县级住房城乡建设行政主管部门备案，并主动配合其进行监督和管理。

第二十条  前期物业合同应包括但不限于以下内容：明确物业基本信息（包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等）、服务内容与质量（包括物业共用部位及共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；消防安全管理；公共秩序维护、物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的企业管理服务内容等）、物业服务期限、服务费用（包括前期物业费标准、约定收费的方式、物业服务费开支项目、物业服务费收支情况公示及争议处理方式）、物业的经营与管理﹝包括停车场等其他场地（所）的收费标准、管理方式等﹞、承接查验和使用维护（执行过程中双方的责任义务等）、住宅专项维修资金（住宅专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理等）以及违约责任。

第二十一条 前期物业服务合同期限未满，但已成立了业主委员会的，业主委员会与选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。

第二十二条  建设单位在项目销售前，应当制定临时管理规约，对物业管理区域内的共用部位，共用设施设备的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条  建设单位与前期物业服务人应当在县级住房城乡建设行政主管部门的指导和监督下，共同确认现场查验结果，现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十四条  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十五条  建设单位向物业买受人移交的物业应当要符合建筑质量的相关规定以及商品房买卖合同约定的交付标准。建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。

第二十六条  建设单位以及前期物业服务人，应当自前期物业服务合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案，前期物业服务人应当全程参与并配合。县级住房城乡建设行政主管部门应当对移交验收过程进行指导和协调。

第二十七条  在业主依法自行选聘物业服务人前，商品住宅前期物业费实行政府指导价，具体标准收费由县级住房城乡建设行政主管部门会同同级发展改革部门根据本地物业服务内容和等级标准等因素依法核准。非住宅物业、公寓等前期物业收费标准实行市场调节价。配备有电梯的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，由物业企业代收代管，不包含在物业费中。

第二十八条  业主应按照前期物业服务合同的约定，按时足额缴纳房屋交付后产生的物业费。没有约定的，由建设单位承担；另有约定的，从其约定。

第四章  业主和业主组织

第二十九条  房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、法规规定的其他有效证明为依据。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）依法自行管理物业；

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

第三十条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或物业委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时足额交纳物业服务费用；

（六）履行房屋安全使用责任；

（七）遵守室内装饰装修有关规定；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第三十一条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三十二条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

第三十三条  一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，业主或者建设单位均可以向乡（镇）人民政府、街道办事处提出成立业主大会的申请，村（居）民委员会、社区也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

第三十四条  符合成立业主大会条件的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡（镇）人民政府、街道办事处代表和居民委员会、社区代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡（镇）人民政府、街道办事处代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府、街道办事处协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第三十五条  筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第三十六条 筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

第三十七条  划分为一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十八条  首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

第三十九条  业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受物业服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

第四十条  管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第四十一条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第四十二条  业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法；

（四）监督住宅专项维修资金的使用；

（五）建立定期接访制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；

（六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）每年向业主通报工作情况，并向业主公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；

（九）每年公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作；

（十二）业主委员会应当负有监督物业服务人履行物业服务合同的责任及配合物业服务人纠正业主违反管理规约的行为；

（十三）业主大会赋予的其他职责。

第四十三条  业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有本条款规定的第（一）项至第（五）项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。有本条款规定的第（六）项至第（九）项行为的，依照相关法律法规处置。

被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第四十四条  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起3日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向乡（镇）人民政府、街道办事处申请备案：

（一）首次业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

第四十六条  业主委员会办理备案手续后，可持备案证明到具有刻制公章资质的公司申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第四十七条  业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在30日内向乡（镇）人民政府、街道办事处办理变更备案手续。

第四十八条  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第四十九条  不具备成立业主大会条件的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。

已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

第五十条  物业管理委员会的任期一般不超过5年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由乡（镇）人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。

第五章  物业管理服务

第五十一条  业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第五十二条  业主决定自行管理前，应当向乡（镇）人民政府、街道办事处报告。业主实行自行管理的，可以聘请相关人员负责物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、绿地养护等管理事项；也可以将管理事项分别委托不同的专业服务人。

第五十三条  业主实行自行管理的，应当制定自行管理方案，经业主共同决定通过后，长期在物业管理区域显著位置公示。自行管理方案应当包含下列内容：

（一）管理方式、管理期限；

（二）管理费的筹集方式、交费标准和方式；

（三）共有收益的管理；

（四）业主应当履行的义务和承担的责任。

业主委员会应当自业主共同决定自行管理之日起30日内向乡（镇）人民政府、街道办事处备案，提交业主大会表决结果和自行管理方案。

第五十四条  业主委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，对物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、住宅专项维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。

鼓励业主开展对物业服务人的满意度调查、年底考评等，利用调查、考评结果与物业服务人在物业服务合同中约定和物业服务质量相符合的收费浮动机制，对物业服务收费进行双向调节。

业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构进行评估。

第五十五条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供服务，并遵守下列规定：

（一）提供符合规定的物业服务；

（二）日常监督业主、物业使用人安全、合理使用物业；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）严格落实物业服务人消防安全职责，建立健全各类制度和预案、定期开展消防演练及消防安全培训；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患并向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；

（七）负责物业管理区域内垃圾分类设施的日常维护和管理，指导居民正确分类投放垃圾，协助开展垃圾分类的宣传教育活动。

（八）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（九）配合乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会和有关部门做好物业管理相关工作。

第五十六条  物业服务人发现小区内违章搭建行为要依法及时制止，制止无效的，要向当地综合执法部门报告，综合执法部门应联合相关部门依法依规进行处置。

第五十七条  物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与住宅专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（八）其他应当公示的信息。

第五十八条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主名册；

（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（七）消防通道、充电设备（含电动自行车、新能源汽车）、消防器材等小区消防安全类内容的定期检查、整改记录；

（八）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十九条  在业主依法自行选聘物业服务人后实行市场调节价。以业主委员会和物业服务人遵循合理、公开、质价相符的原则在物业服务合同中予以约定。

物业服务人接受委托代收水电燃气费等，应当与委托人签订委托合同，不得将应当由委托人承担的费用转嫁给业主。委托人应当将委托事项和联系方式在物业管理区域显著位置长期公示。

物业服务人代收水电燃气费用的，不得与物业费捆绑收取，也不得赚取中间差价。

第六十条  业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用。

第六十一条  物业服务人利用共有部分从事经营活动的，应当在物业服务合同中明确约定限制经营范围和内容，将共有收益单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并每年向业主公示，接受监督和第三方审计。

共有收益归全体业主所有。共有收益资金用于物业公共部位及共用设施设备维修支出，若住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，共有收益金额应当优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

第六十二条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

第六十三条  业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自物业服务合同期限届满前接到通知之日起30日内履行完毕交接义务，期满即退出物业管理区域，物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。物业服务人拒不移交有关资料及财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向乡（镇）人民政府、街道办事处、县级住房城乡建设行政主管部门报告，必要时可以向人民法院申请诉讼，请求帮助物业服务人退出物业管理区域。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并做好物业承接查验。

原物业服务人违反前述两款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用；造成业主损失的，应当赔偿损失。

新物业服务人不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第六十四条  县级人民政府应统筹建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供水、电、气、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第六章  物业的使用和维护

第六十五条  业主、物业使用人应当遵守管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。

物业管理区域内禁止从事下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构；

（二）违章搭建建（构）筑物；

（三）侵占、损坏物业共有部分；

（四）擅自改变物业规划用途；

（五）任意弃置垃圾、排放污染物；

（六）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（七）制造噪声干扰他人正常生活；

（八）私拉电线、电缆为电动车辆充电；

（九）从建筑物中抛掷物品；

（十）毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

发生本条规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向项目所在地有关行政主管部门报告并协助处理。

第六十六条  业主、物业使用人装饰装修房屋时需严格遵守相关规定并事先书面告知物业服务人。

第六十七条  物业管理区域内，物业服务人应当将装饰装修的注意事项、禁止行为等书面告知业主、物业使用人及其委托的装饰装修企业。

业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修前书面告知物业服务人，并提供下列材料：

（一）业主或申请装修的物业使用人身份证复印件，不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；

（二）物业使用人申请装饰装修的，需提交业主同意装饰装修的证明材料；

（三）装饰装修方案。

业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

物业服务人发现物业使用人在装饰装修期间有违反法律、法规规定以及管理规约规定的，物业服务人应及时劝阻，并及时向有关行政主管部门报告并协助处理。

第六十八条  已交付项目，物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通信等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合。

第六十九条  物业服务人应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

物业服务人应加强高空抛物的危害宣传，加强重点部位监控，对于伤人事件应协助受害者报警或配合公安机关取证。

第七十条  物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，由建设单位及业主、物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物业服务人要规范物业服务区域内的车位管理，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。除规划方案中划定的车位、车库之外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，使用方式可由全体业主共同决定。

第七十一条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，各开发企业、物业管理企业不得代收代缴。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金增值收益部分可按照相关规定进行使用。

在紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

第七十二条  县级住房城乡建设行政主管部门依法定期公示住宅专项维修资金的筹集、使用情况。并结合当地实际情况定期更新住宅专项维修资金的缴存标准，缴存标准的更新期限原则上不超过3年。

第七十三条  建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县级住房城乡建设行政主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县级人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

第七十四条  业主共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以启动住宅专项维修资金应急列支程序：

（一）屋顶、墙体渗漏，排水设施严重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者闸阀严重漏水；

（二）线路故障引起停电或者漏电；

（三）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手扶栏松动、损坏，楼体外立面有脱落危险；

（四）电梯发生危及人身安全故障；

（五）消防设施出现功能障碍，不能运行；

（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法权益的情形。

出现前款所列情形，由业主委员会、相关业主或者物业服务企业提供维修方案、费用预算、分摊清册和其他依法应当提供的材料向县级住房城乡建设行政主管部门提出申请，审核同意并在物业区域内向业主进行公示，可列支相关业主住宅专项维修资金。

第七章  附  则

第七十五条  本办法自2025年6月1日起施行。