《保山市物业管理实施办法》（以下简称《办法》）的颁布实施，对于进一步规范全市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，具有十分重要的意义。为便于更好地理解相关内容，切实做好贯彻落实工作，现就《办法》解读如下：
一、《办法》出台的背景
随着全市新建商品住房数量增加，住宅小区总量持续增长，物业管理工作也出现了一些新情况、新问题。主要表现在：一是群众反映物业服务不到位。部分物业企业服务意识不高，加之相关部门职能权责不清，导致物业矛盾纠纷成为社会热点问题。二是业主委员会成立难。业主主动参与管理的意识不足，导致业主委员会覆盖率不高。三是物业管理费用收支不透明。业主反映对物业服务收费和支出标准信息掌握不充分，部分小区收费水平与服务质量不相符。四是维修资金归集和使用问题。小区的公共部分维修问题日益凸显，部分老旧小区存在物业管理缺位，需加强住宅小区的公共维护与管理，资金使用的规范愈发重要。为进一步理顺保山市物业管理工作机制，明确部门职责，规范物业服务企业行为，不断提升全市物业管理服务水平，维护社会稳定，减少业主与物业矛盾，急需出台一部符合保山实际的物业管理实施办法。
二、《办法》的主要内容
《办法》结合保山市物业管理工作实际，全面贯彻落实《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》精神，围绕进一步明确部门职责，规范物业服务行为，建立业主管理体系，维护业主和物业利益的角度，结合上位法律法规以及保山实际，围绕物业管理区域以及共用设施设备、前期物业、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用和维护、负责等内容共制定7个篇章，共7章75条。
（一）明确党建引领物业管理活动。全面提升党组织对物业管理活动的覆盖。推动在物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中设立基层党组织，发挥党建引领作用。在基层治理体系下，建立健全村（居）民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制。
（二）明确了市、县两级住房城乡建设部门职能职责，设立监督管理专章。明确划分了市人民政府住房城乡建设行政主管部门、县级人民政府住房城乡建设行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处的职能职责。明确了属地管理责任。乡（镇）人民政府、街道办事处统筹协调行政区域内物业管理活动。积极推动业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理业主委员会、物业管理委员会备案，并指导业主委员会和物业管理委员会的日常工作。指导开展物业承接查验，协助物业服务人信用信息的采集和核查工作。
（三）明确了前期物业需通过招投标方式选聘前期物业服务人。建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务人后，三十日内到物业服务区域所在地的县级住房城乡建设行政主管部门进行备案；投标人少于三个、招投标失败二次以上的或住宅规模较小（总建筑面积不足二万平方米的住宅小区）的，应当经物业所在地县级住房城乡建设行政主管部门批准后，采用协议方式选聘前期物业服务人。
（四）明确业主、业主组织对物业管理活动中的主导地位；明确业委会、业主大会、物业管理委员会承担的职责，其中划分为一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；同时明确在限定情形下可组建物业管理委员会。通过组建物业管理委员会弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。
（五）明确物业服务费收费标准。物业服务费收费实行政府指导价和市场调节价。在业主依法自行选聘物业服务人前实行政府指导价，收费标准由各县（市、区）人民政府根据省人民政府定价目录制定并公布。在业主依法自行选聘物业服务人后实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
（七）明确物业服务人的公开义务。物业服务人对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等与物业服务有关的信息必须定期公布，业主委员会对物业服务人所公布的信息监督核查，并将核查报告在本物业显著位置进行公示。确保了业主对物业服务有关信息的知情权，确保物业服务的公开透明。
（八）明确了住宅专项维修资金的使用和归集。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，明确了各开发企业、物业管理企业不得代收代缴，重点提及了资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
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