杨成海等48位代表：

您们提出的《关于进一步规范全市物业费收缴管理工作的建议》（第54号），已交我们办理，综合市发展改革委、市市场监管局、市税务局协办单位意见，现答复如下：

一、办理工作开展情况

一是印发《保山市住房和城乡建设局关于商情提供第五届人民代表大会第七次会议代表建议的函》征求市税务局、市发展改革委、市市场监督管理局等部门协意见，结合各部门意见梳理物业费收缴管理工作开展情况；二是向市税务局提供了全市物业企业清单，配合市税务局开展物业费“缴费即开票”工作；三是聚焦物业服务提升质效，开展治理物业服务突出问题工作，重点对物业服务质价不符问题、公共设施设备维护保养问题、侵占业主公共收益问题、公共维修资金问题、住宅老旧电梯更新不及时问题、其他群众反映强烈的物业服务问题开展专项整治。

二、关于建议中反映的问题

一是关于质价不符形成恶性循环，部分物业重收费轻服务，服务质量不达标，引发业主拒缴费用，导致物业资金短缺、服务进一步缩水；二是业主自治作用发挥不足。部分业委会组建不规范、运行乏力，缺乏专业指导和经费保障，难以有效搭建业主与物业的沟通桥梁；三是催缴与纠纷化解机制不完善。少数物业存在停水停电等违规捆绑催缴行为，基层调解力量薄弱，矛盾未能及时化解，易引发群体性问题；四是物业进退机制不畅。物业公司进入后退出难，缺乏明确的退出条件和交接流程，易出现管理真空；五是收费票据管理混乱。部分物业收费不开发票甚至无单据，存在偷税漏税隐患，业主权益难以保障。我们经研究核实，认为以上问题确为目前物业管理工作中需长期攻破的重点难点。

三、关于对建议内容的逐条答复

（一）关于建议健全质价联动机，我们的办理意见：一是督促各县（市、区）住建部门联合发改部门，按照《保山市物业管理实施办法规定》，结合本地经济水平、人工运营成本等实际情况，科学测算、及时修订完善前期物业服务收费政府指导价体系，细化不同住宅类型对应的收费区间与服务标准，建立指导价动态调整、定期公开公示机制。二是配合市场监管部门加强行业监管，查处前期物业费不按指导价乱收费，物业费不明码标价、乱加价、变相收费等问题，督促物业企业进行公示，主动接受业主监督，畅通12315投诉渠道，切实维护业主的价格权益，规范物业服务市场健康。三是对物业服务质价不符问题、公共设施设备维护保养问题、侵占业主公共收益问题、公共维修资金问题、住宅老旧电梯更新不及时问题、其他群众反映强烈的物业服务问题等持续开展整治，督促各物业企业对物业服务内容、物业收支、公共收益、维修资金进行“五亮五公开”，持续排查整治，狠抓立行立改，形成长效机制进行监管，自觉接受业主监督。

（二）关于强化业委会规范化建设，我们的办理意见：一是推动成立业委会和物委会，提升业主自治参与度，目前全市现有住宅小区748个，其中实行专业物业管理的小区279个，已完成备案的业主委员会180个，成立物业管理委员会472个，业主大会及业委会（物委会）覆盖率达83%。二是坚持党建引领小区治理主线，按照《保山市贯彻〈云南省党建引领居民小区治理攻坚行动方案〉任务分解》要求，通过选派党建指导员、引导物业企业吸纳党员员工等举措充分发挥党组织的领导作用。三是指导街道、社区严把选优配强业委会班子，注重推选组织认可、业主信任、公道正派、责任心强的人员进入业委会，鼓励党政机关退休人员、党员干部主动参与业委会工作，提升业委会履职能力。三是探索建立业委会委员薪酬保障机制，激发委员履职积极性，提升小区事务管理决策的科学性与公正性。四是加强监督管理，督促街道、社区定期对业委会履职情况开展监督检查，对违规履职行为及时制止、限期整改，确保业委会在法定框架内规范运行。

（三）关于规范收缴流程与纠纷调处，我们的办理意见：一是加强调解组织建设，市司法局、市住房和城乡建设局联合设立保山市物业服务纠纷人民调解委员会，作为物业服务纠纷调解的行业性、专业性人民调解组织，夯实调解工作根基。吸纳市房地产业协会人员、物业公司人员、执业律师等各类专业人员20人，组建特邀调解专家库。同时，隆阳区、施甸县分别成立区、县物业服务纠纷人民调解委员会，逐步推进调解网络向基层延伸，依托乡镇（街道）、村（社区）人民调解委员会，搭建便捷高效的调解申请渠道，方便群众就近申请调解物业服务合同履行、物业费缴纳、设施设备维护等各类纠纷。二是加强对物业突出问题线索的收集和报送，畅通信访渠道，在微信公众号公开征集线索；与市政务服务局会商，梳理全市“12345”热线的物业领域投诉件，与市委社会工作部联合面向社会公开征集人民建议，积极收取人民群众提升物业服务建议和对策,对两组数据进行比对分析后，总结反映次数多、重复率高的问题和小区进行重点整改监督。三是推动落实《云南省推进城市管理与社区治理融合发展的实施意见》，推动城市管理、服务、执法资源直达基层，及时解决居民急难愁盼问题，努力将矛盾化解在基层、化解在萌芽。

（四）关于完善物业进退监管机制，我们的办理意见：一是严格规范新建住宅小区前期物业服务招投标全流程监管，严把招标备案、开标评标、中标公示各个关口，杜绝围标、串标、定向委托等违规行为，营造公平公正、优胜劣汰的良性市场竞争环境。以市场化竞争调动物业企业提升品质的积极性，从前期物业选聘的源头环节平衡服务品质与收费价格，从根本上减少因定价与服务内容不匹配而引发的业主投诉、矛盾纠纷。二是构建物业信用评价体系，严格按照《云南省物业企业信用评价管理办法（修订版）》，指导各县（市、区）为辖区物业服务企业利用评价系统进行年度考评与结果公示，将每年的评价结果同步推送街道社区、相关部门，推动评价结果作为业主选聘、地产招投标等参考标准之一，运用信用评价结果实施监管，强化行业自律，提升物业企业自主性和能动性。三是督促指导物业承接验收，按照《物业管理条例》《保山市物业管理实施办法》，压实住建部门、街道办事处、建设单位及物业服务企业等相关部门责任，建立承接查验协调机制，严格按程序组织竣工资料移交和共用部位、设施设备的现场查验，对未按时整改或拒不履行义务的记入企业信用档案。

（五）关于建议加强收费票据与税务监管，我们的办理意见：一是配合市税务局开展辖区内物业管理行业税源清查工作，取得物业管理经营者基础数据，对物业管理企业进行排查登记，建立完善物业行业税源管理台账。二是清晰掌握企业经营地址、服务小区、收费标准、收入构成、纳税情况等核心信息，做到底数清、情况明。三是严格规范立案检查，对各类线索应立尽立，重点严查不开票、私户收款、账外隐匿收入等行为，精准从严处罚，依托信用惩戒规范经营，柔性化解涉税纠纷。四是进一步摸排行业税源，建立动态管理台账，紧盯零低申报异常企业，聚焦物业费、公共收益、预收款等风险点开展行业风险排查，搭建信息共享联合监管机制。五是通过线上推送、线下培训入户辅导引导企业主动开票、如实申报，运用税收大数据比对发票、申报、减免资质数据，结合实地核验精准识别化解涉税风险；依托线上征纳平台及时答疑纾困，全方位规范物业行业税收征管秩序。

（六）关于建议构建智慧监管体系，我们的办理意见：一是探索建设物业管理智慧信息体系，实现服务动态、收费情况、企业信息、正面案例、反面典型等线上归集管理，调动物业市场积极性。二是积极推广第四批物业试点改革经验，对老旧开放小区、商住混合小区、单位型集中生活区、拆迁安置小区等隶属类型进行“四色标记”和分类导入，按照“居民自治型、信义治理型、街区共治型、组织嵌入型”四种物业服务基本模式，进行“点对点”物业服务建设。针对老旧小区，由各县（市、区）人民政府牵头，推行以“连片管理、资源补偿、共享服务”为主要特征的“街区共治型”物业模式，通过统一规划和资源整合，打破小区之间的物理界限，实现连片管理与共享服务。三是持续开展美好家园评选工作，加强推广可复制可推广的先进经验，发挥示范引领作用；对问题扎堆、履职缺位的物业企业及责任单位公开通报曝光，强化警示震慑，倒逼主体责任落实，净化行业风气。

                            保山市住房和城乡建设局      

                              2026年6月18日

（联系人及电话：房地产市场和住房公积金监管科万涛 3038228）