各县（区）发展和改革局、住房和城乡建设局，各物业服务企业：

为规范我市物业服务收费行为，完善物业服务收费的市场价格形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《云南省物价局云南省住房和城乡建设厅关于印发云南省物业服务收费管理实施办法的通知》（云价综合〔2011〕121号）要求，结合我市实际，保山市发展和改革委员会、保山市住房和城乡建设局共同制定了《保山市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：《保山市物业服务收费管理实施细则》

保山市发展和改革委员会 保山市住房和城乡建设局

2012年12月3日

附件：

保山市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《云南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规和规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护物业服务区域内的环境卫生（不含市政管理部门收取的垃圾清运处理价格）和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 本实施细则所称业主是指房屋（含车库、车位）的所有权人。物业服务企业是指具备相应资质从事物业服务的企业。

第五条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第六条 物业服务收费实行统一领导，分级管理，市级价格主管部门和建设部门负责全市物业服务收费的指导监督，各县价格主管部门会同同级建设部门负责本行政区城内物业服务收费的监督管理和审核工作，隆阳区的物业服务收费由区价格主管部门和建设部门初审后报市级审批。

第七条 经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。

（一）经工商行政管理部门登记注册。

（二）经物业管理行政主管部门资质确认。

（三）取得税务登记证书并依法纳税。

第八条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

物业服务费由下列因素构成：1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、物业服务企业办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧费；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；9、经业主同意的其他费用；10、法定税金；11、企业利润等。

第九条 物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、清洁卫生服务、绿化养护、公共秩序维护等内容。由物业服务企业按照相关规定和合同约定一笔计价收取。物业服务收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

第十条 物业服务收费按照不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据物价水平变动情况，适时调整。

在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅实行政府指导价管理；非住宅（商铺、写字楼等）实行市场调节价管理。当业主按照国家、省有关规定成立业主大会并自主选聘物业服务企业后，住宅及非住宅均实行市场调节价管理。

第十一条 住宅小区内配套建设的社区服务设施（社区医疗卫生服务、居委会、派出所、非营利性的社区活动中心）的物业服务收费，按照同区域住宅物业服务收费标准执行，合同另有约定的除外。

第十二条 物业服务收费按照《房屋所有权证》 载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。

房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。

第十三条 执行政府指导价的物业服务收费，由市级价格主管部门会同建设部门，结合我市实际，制定全市的物业服务政府指导价格。具体执行标准由物业服务企业，在市级价格主管部门和建设部门制定的物业服务政府指导价格范围内，填报《保山市物业服务政府指导价格申报表》（见附件1)，申报拟执行的小区物业服务收费标准。各县（区）价格主管部门和建设部门，应在全市物业服务政府指导价格范围内，按照审批权限，根据各住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，确定该小区的物业服务收费标准。

第十四条 保山市物业服务政府指导价格为：

（一）物业服务收费标准

1．联排别墅：每月每平方米0.60-0.65元；

2．独栋、双拼别墅：每月每平方米0.70-0.80元；

3．小高层套房：每月每平方米0.50-0.55元；

4．电梯房：每月每平方米0.60元。

以上物业服务收费标准不含：①电梯维护费（维修、养护、年检）、电梯运行电费；②物业共用设施设备的大修、中修和更新改造费用。

（二）其它相关收费

1.机动车停放保管服务费

（1）车库物业服务费按法定产权面积一并计入住宅建筑面积计收。根据我市实际，业主自有车位由业主自行管理，不收取车位费。

（2）物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主大会的同意，并依法到有关管理部门办理相关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主

大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

2.业主室内装修服务费

业主进行室内装修的，物业服务企业可以向业主或者装修人员收取：

（1）装修垃圾和渣土清运费

本着自愿原则，房屋装修人委托物业公司清运的，物业公司可收取装修垃圾和渣土清运费，具体收费方式和收费标准由双方协商确定。也可由业主在物业公司的监督管理下自行清运，物业公司不再收费。

（2）室内装修保证金（押金）

业主、使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主、使用人约定装修保证金（押金）的金额和用途，但住宅的物业装修保证金（押金）每户不得超过2000元。非住宅物业的装修保证金（押金）由双方协商收取。

装修完成，经物业服务企业与业主检查验收，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金（押金）应自验收合格之日起15 日内全额无息退还交纳人。

装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若不能及时修复的，可按双方约定使用保证金用途进行修复，保证金有余款的，物业服务企业应在修复后10日内如数退还；若保证金不足以支付修复费用的，业主应在修复后的10日内补齐修复费用。

（3）装修人员出入证押金或工本费

对装修工人实行持证管理的，收取出入证押金每人每证30元。出入证完好退回后，应如数退还押金。出入证收回后不能再使用的，可向房屋装修人或装修工人收取每人每本不超过10元的工本费。

第十五条 物业服务企业申报物业服务政府指导价格时，必须提供以下材料：

（一）要求核定物业服务费的书面申请；

（二）工商营业执照复印件；

（三）组织机构代码证复印件；

（四）法人代表身份证复印件；

（五）税务登记证书复印件；

（六）物业服务资质证书复印件（包括企业资质证和从业人员个人资质证）；

（七）物业服务委托合同复印件；

（八）物业服务费用成本核算资料；

（九）要求提供的其它相关资料。

第十六条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主或者业主委员会经业主大会同意后，与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定。并由物业服务企业向价格主管部门备案。备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案手续。物业服务企业进行备案时必须填报《保山市物业服务市场调节价格备案表》一式二份（见附件2)，

并提交以下材料：

（一）工商营业执照复印件；

（二）组织机构代码证复印件；

（三）法人代表身份证复印件；

（四）税务登记证书复印件；

（五）物业服务资质证书复印件（包括企业资质证和从业人员个人资质证）：

（六）物业服务委托合同复印件；

（七）批准成立业主大会的相关材料；

（八）物业服务企业与业主大会，业主委员会协商的会议纪要；

（九）要求提供的其它相关资料。

第十七条 物业服务区城内实行出入证管理的，房地产开发建设单位应当为业主免费配置4张出入证（含IC卡）。业主申请多配置或者因遗失、损坏需要重新办证的，可以按制作成本收取工本费，制作工本费的具体收费标准须报价格主管部门核定。

第十八条 七层及七层以下住宅，城市供水企业必须保证供水到户，物业服务企业不得以任何理由收取“二次加压”费；八层及八层以上住宅，二次加压供水所发生的电费，按住户实际用水量分摊，具体分摊办法由双方协商确定。加压设备大修、中修和更新改造费用由住户平均分摊。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。

第十九条 物业共用部位、共用设施设备的大修，中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位承担，不得计入物业服务收费成本。

未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由所有受益的业主据实分摊。

第二十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向最终用户收取相关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业接受委托代收相关费用的，应当向业主出具专业经营单位的票据，并在物业服务区域内显著位置公示。

第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。

第二十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十四条 物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十六条 物业服务企业承接物业服务项目时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收，并在物业服务区域内显著位置向业主公示。

第二十七条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。

第二十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家规定的价格法律法规，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。

第二十九条 对物业服务及其收费有争议的，业主、业主委员会和物业服务企业可以协商解决，也可以向人民法院依法提起诉讼。

第三十条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院依法提起诉讼。

第三十一条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格和建设部门投诉和举报。

第三十二条 物业服务企业违反价格法律、法规和规定，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依法予以处罚：

（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；

（四）只收费不服务或不按照合同约定提供服务而收取费用的；

（五）其他违反本实施细则规定的行为。

第三十三条 各企业、事业或者其它单位独立的住宅小区没有选聘物业服务企业，而是由本单位或者下属机构进行物业服务的，可以通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后参照本实施细则执行。

第三十四条 本实施细则出台前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照原协议或者合同约定执行。

第三十五条 本实施细则自2013年1月1日起施行。《保山市发展和改革委员会保山市建设局转发＜云南省发展和改革委员会云南省建设厅关于印发云南省物业服务收费管理实施细则的通知）》（保发改收费〔2005〕407号）同时废止。

附件：1、保山市物业服务政府指导价格申请

     2、保山市物业服务市场调节价格备案表